Hypotekárny špecialista Klientom odporúčam predĺžiť čas splatnosti a odkladať si na mimoriadne splátky

Vladimír Pavle je hypotekárny špecialista, ktorý sa sprostredkovaniam hypoték profesionálne venuje dvanásť rokov.

Rozprávali sme sa o tom, ako sa vyvíjali úrokové sadzby za uplynulé dva roky, či ešte možno očakávať ich rast a či je momentálne vhodné predčasne refinancovať hypotéku.

V rozhovore sme sa venovali aj tomu, aké výhody má návšteva hypotekárneho špecialistu oproti ceste priamo do banky, ako znížiť riziko neschválenia hypotéky, ale aj tomu, komu sa oplatí využiť novú štátnu pomoc pri skokových nárastoch splátok.

Onedlho to budú dva roky, odkedy Rusko zaútočilo na Ukrajinu, čo malo vplyv na veľkú časť sveta. Aj na Slovensku sme pocítili nárasty cien energií, potravín, nehnuteľností i nárast úrokových sadzieb. Ako teda uplynulé dva roky vyzeral hypotekárny trh?

Vojna ovplyvnila hlavne rodinné rozpočty klientov, pretože spustila inflačné tlaky. Nárast úrokových sadzieb nebol spôsobený vojnou ako takou, ale skôr sa zhoršili podmienky a ľudia cítili v peňaženkách, že v dôsledku nárastu cien splátky hypotéky viac zavážia.

Spúšťačom toho však nebola vyslovene vojna, úrokové sadzby rástli z iných dôvodov a začali rásť už skôr, začiatkom roka 2022, teda tesne pred vojnou. Bol to dôsledok toho, že úrokové sadzby boli veľmi nízke. Slovenské banky nečakali na rozhodnutie Európskej centrálnej banky, ktorá začala dvíhať základnú úrokovú sadzbu až o niečo neskôr.

Keď sa pozrieme na čísla úrokových sadzieb, ako sa hýbali od roku 2022?

Vieme, že boli aj pod jedným percentom. Táto situácia trvala až do začiatku roka 2022. Prvý signál vyslala Všeobecná úverová banka, ktorá ich ako prvá dvihla, potom sa pridali aj ďalšie. Ľudia sa začali orientovať na refixáciu ešte pred ukončením fixácie, čo bolo veľmi rozumné, lebo ešte v priebehu prvého polroka 2022 bola možnosť získať atraktívne úrokové sadzby.

Neskôr sadzby prudko rástli a doposiaľ stúpli štvornásobne i viac. Dnes sa k štvorpercentnej úrokovej sadzbe dá dostať len výnimočne. Slovenská sporiteľňa, čo je jedna z najväčších bánk na trhu, ponúkala úrokové sadzby, ktoré už boli na úrovni vyše päť percent, hoci aktuálne ich trochu, ale naozaj iba mierne skorigovala tesne pod päťpercentnú úroveň.

Môžeme očakávať ďalší rast úrokových sadzieb?

Situácia je taká, že už nemajú veľký priestor na rast. Sú tu dokonca aj jednotlivé prípady poklesov. No neznamená to, že nastala zmena trendu. Osobne si myslím, že sadzby sa na nejaký čas zakonzervujú.

Znamená to, že zatiaľ čo pred rokom sme klientom hovorili, aby zvážili refinancovanie hypotéky aj v prípade, že sa im končila fixácia v horizonte rok-dva, teraz je situácia iná, skôr sa prikláňame k tomu, aby si klienti refixovali sadzby k termínu fixácie, ale už najneskôr šesť mesiacov pred jej koncom.

Foto: Postoj/Andrej Lojan

V čom všetkom spočíva práca hypotekárneho špecialistu?

Moja úloha je ukázať klientovi všetky možnosti a nič mu nezamlčať, aby sa čo najlepšie vyriešil jeho zámer. Nie som doslova poradca, to je iná pozícia, som maklér, respektíve sprostredkovateľ možností, ktoré tá-ktorá banka ponúka. Ale, samozrejme, nedá sa vyhnúť tomu, že ma klienti požiadajú o radu, a ja sa im snažím povedať, čo by som spravil na ich mieste.

Keď si niekto chce zobrať hypotéku, prečo by mal navštíviť hypotekárneho špecialistu či makléra miesto toho, že pôjde priamo do banky?

Pracovník v pobočke banky sa opýta klienta, čo potrebuje, spraví mu analýzu, zadá s klientom žiadosť a v podstate potom iba čaká, či schválenie vyjde alebo nie. Motivácia pracovníka v banke, ktorý má fixný plat, je iná ako motivácia makléra, ktorý klientovi sprostredkuje ponuky rôznych bánk, a pokiaľ úver nebude načerpaný, nedostane zaplatené za svoju prácu.

Inými slovami, maklér sa musí omnoho viac snažiť, aby nerobil zadarmo, aby sa nestalo, že si urobí svoju prácu a nakoniec ho klient obíde, lebo niečo v tej interakcii nezafunguje.

Nešetrí špecialista čas, aby ľudia nemuseli chodiť do banky?

To nie je to najdôležitejšie pre klienta. Sprostredkovateľ hlavne chráni klienta pred rizikom zamietnutia. Nedovolím si pokračovať v spolupráci s klientom a ísť až do štádia podania žiadosti, ak mám pochybnosti, či mu bude hypotéka schválená. My klienta preveríme precíznejšie ako pracovník banky, či je pre tú-ktorú banku vhodný.

Klient si síce sám vyberá, do ktorej banky chce ísť, ale ja ako maklér ho upozorním na nástrahy, čo ho čaká, aká je pravdepodobnosť úspechu, ako rozmýšľajú schvaľovatelia v rôznych bankách... Vyplýva to z mojej praxe, nestačí len poznať metodiku, ale aj mať skúsenosti, ako sa tá-ktorá banka v minulosti zachovala k určitým typom klientov.

Akú províziu dostávate za sprostredkovanie hypotéky?

Provízia sa odvíja od výšky čerpaného úveru. Každá banka ponúka pre maklérov iné percento z výšky úveru. Pre názornosť, vezmime si reálnu výšku provízie povedzme 0,8 percenta zo sumy úveru, čiže pri stotisícovej hypotéke je to osemsto eur, pri menšej hypotéke menej, pri väčšej, pochopiteľne, viac.

Platí, že keď klient navštívi hypotekárneho špecialistu, ten mu vybaví lepšie podmienky, ako keby šiel sám do banky?

Moja práca nie je o tom, že dokážem vyboxovať lepšie podmienky pre klienta. Mnohí si myslia, že keď navštívia rôznych maklérov, dostanú rôzne ponuky a potom si vyberú tú najlepšiu. Tak to nefunguje. Keď postavíte vedľa seba piatich najlepších maklérov, musia vám dať rovnaké podmienky.

Nie je to teda o tom, že po protekcii niekomu vybavím zľavu, skôr je to o šikovnosti makléra, ako dobre pozná napríklad aj výnimkové procesy v bankách, a v tom môže byť moja výhoda oproti maklérovi, ktorý nejde až tak do hĺbky. A presne o túto výhodu je ukrátený klient, ktorý navštívi priamo banku sám.

Keď klient ide priamo do banky, nehrozí, že tam zneužijú jeho nevedomosť a dajú mu horšie podmienky, ako mu sprostredkuje maklér?

To by sa stávať nemalo, skôr som zažil opačný prípad, že banka dá pri návšteve klientovi najavo, že pokiaľ nepôjde cez nás, ale priamo cez banku, dostane lepšie podmienky, čo, samozrejme, nie je férová praktika banky. Našťastie to nebýva pravidlom.

Je jasné, že banka sa snaží predať svoj produkt a používa aj marketingové ťahy, napríklad že ponúkne spolu s hypotékou bankopoistenie a spracuje klienta, aby si vzal napríklad aj životnú poistku, ktorá sa volá poistenie schopnosti splácania úveru. Nič proti tomu, avšak treba férovo povedať, že vo všeobecnosti podmienky takzvaného bankopoistenia nebývajú lepšie, ako keď si klient uzavrie takýto typ poistenia priamo s poisťovňou.

Už len preto, že hypotéku si často ľudia berú na tridsať rokov, ale klient určite nevydrží celých tridsať rokov v jednej banke. Prenosom úveru do inej banky sa poistenie schopnosti splácať úver končí.

V súčasnosti teda neodporúčate ísť do predčasného refinancovania. Čo by ste však poradili tým, ktorým sa bude fixácia v blízkom čase končiť?

Podstatné je nečakať až do konca fixácie, lebo žiadna banka nenúti klienta, aby čerpal úver hneď, ako je schválený, ale má od schválenia hypotéky mesiac na podpis a potom ďalších šesť mesiacov na čerpanie, dokonca v niektorých bankách až dvanásť mesiacov. Rozumné je teda riešiť refixáciu aspoň pol roka pred koncom fixácie.

Vďaka tomu bude mať človek lepšiu vyjednávaciu pozíciu voči svojej súčasnej banke, lebo už môže mať v tom čase schválené iné podmienky v novej banke.

Ako si môže človek na základe veku vyrátať, akú hypotéku môže získať?

Existuje parameter DTI (ukazovateľ celkovej zadlženosti), ktorý hovorí o maximálnej úverovej angažovanosti voči čistej mzde, pričom tento parameter s rastúcim vekom klesá. Človek do 40 rokov má parameter DTI na úrovni 8, teda ak zarába dvanásťtisíc eur ročne v čistom, to krát osem je 96-tisíc, čiže nemôže dostať vyššiu hypotéku ako 96-tisíc eur.

Päťdesiatročný človek má však parameter DTI už iba 5,5, takže pri rovnakom plate si môže vziať najväčšiu hypotéku 66-tisíc, aj ak by mal omnoho vyššiu bonitu. Od 60 rokov je DTI na úrovni 3, čo pri danom plate zodpovedá najvyššej možnej hypotéke 36-tisíc.

Foto: Postoj/Andrej Lojan

Ako môže človek, ktorý si chce zobrať novú hypotéku alebo ísť do refinancovania, znížiť pravdepodobnosť neschválenia?

Treba si dať pozor na to, aby mal človek dobrú platobnú disciplínu. Na to sú banky veľmi prísne. Čiže si treba odsledovať, aby nedošlo k omeškaniu splátok – ak napríklad nemá na účte v termíne splátky dosť peňazí –, no ľudia si často neuvedomujú, že aj nesplátkové produkty ako kreditná karta alebo kontokorent môžu viesť k tomu, že sa dostanú do nepovoleného debetu. To sa stáva, ak si nenechajú voľný limit na karte alebo na účte a dostanú sa do mínusu.

Napríklad ak si klient z bankomatu vyberie celú sumu, ktorú má na účte, a zabudne si na ňom nechať pár eur na poplatok za účet, banka si ten poplatok stiahne a on sa dostane do nepovoleného debetu. Vtedy banka dá tomuto človeku negatívny záznam do úverového registra. Každý takýto záznam má vplyv na to, či banka žiadateľovi schváli hypotéku.

Pozerajú sa banky aj na to, či žiadateľ nie je rizikový aj z iného hľadiska, napríklad či stávkuje?

Ak potenciálnemu klientovi odchádzajú z účtu platby súvisiace so stávkovaním, banky to nerady vidia. Taktiež ak niekto pracuje v kasíne alebo v stávkovej kancelárii.

Čo sú najčastejšie požiadavky, s ktorými za vami chodia klienti?

Ostatné dva roky boli dominantné refinancovania, už sa to však mierne otáča a momentálne opäť ožívajú kúpy, výstavby alebo rekonštrukcie nehnuteľností.

Vekovo ide najmä o ľudí po tridsiatke, keď sú už usadenejší v zamestnaní. Potom sú veľkou skupinou ľudia okolo štyridsiatky-štyridsaťpäťky, ktorí často riešia druhé bývanie. Stretol som sa však aj s klientmi po päťdesiatke. Títo ľudia sú stále riešiteľní, ale jednoduchšie to bolo v období, keď ešte neboli také prísne podmienky súvisiace s DTI.

Koľko musí mať človek našetrené, ak si chce kúpiť nehnuteľnosť za povedzme stotisíc eur?

Štandardný parameter pri účelových hypotékach je 80 percent LTV (loan to value), čiže v tomto prípade by musel mať vlastných dvadsaťtisíc eur. LTV je pomer výšky hypotéky k hodnote zabezpečovanej nehnuteľnosti. Dôležité je uviesť, že ak je náhodou kúpna cena nižšia ako hodnota znaleckého posudku, do úvahy sa berie to, čo je nižšie.

Na výnimku banky poskytujú aj 90-percentné financovanie, ale nie je to štandard. Čo sa týka 100-percentného financovania, oficiálne to možné nie je, ale v praxi sa klient k tomu dokáže dostať vtedy, ak okrem kupovanej nehnuteľnosti založí aj inú nehnuteľnosť, napríklad rodičovskú. Vtedy môže byť celá kúpna cena pokrytá hypotékou.

Čo sú najčastejšie chyby, s ktorými sa u klientov stretávate?

Určite spomínaný úverový register, teda omeškania. Ale keď už nastanú nejaké problémy, je potrebné komunikovať s bankou. Nie je nič horšie ako sa schovávať – človeka to dobehne. S bankou sa dá dohodnúť, a keď má klient problémy, banka môže dať napríklad odklad splátok. No keď klient neodpovedá a banka stratí trpezlivosť, do budúcna to pre neho môže znamenať, že mu už žiadna banka hypotéku nedá.

Mnohí mladí ľudia plánujú spoločnú budúcnosť s budúcim manželom či manželkou a uvažujú teda aj o kúpení vlastnej nehnuteľnosti. Je lepšie vziať si hypotéku pred svadbou alebo po svadbe?

Pokiaľ idú ľudia do úveru ako druh a družka, sú si vzájomne spoludlžníci, a keď kúpia nehnuteľnosť, sú podieloví vlastníci, teda každý má päťdesiatpercentný podiel. Otázka je, čo sa môže stať. Ak sa napríklad rozídu, môžu si majetok rozdeliť a nemusia sa súdiť. Zatiaľ čo dvaja manželia, ktorí nadobudnú majetok počas manželstva, majú bezpodielové spoluvlastníctvo a v prípade rozvodu musí byť vyrovnanie majetku predmetom súdu. Nie je to také jednoduché, že jeden z partnerov sa rozhodne, že z toho odíde a druhému zostane úver.

Prax ukazuje, že ľahšie sa dohodnú ľudia, ktorí niečo spoločne nadobudli ešte za slobodna než počas manželstva. Ale dá sa to riešiť aj v takom prípade, keď si zrušia alebo obmedzia bezpodielové spoluvlastníctvo, no je to administratívny úkon, ktorý niečo stojí, nie všetky banky ho akceptujú.

Štátna pomoc s hypotékami Tí, čo úver prenášali do inej banky, sa k pomoci nedostanú

Kristína Votrubová

Príspevok od štátu pokryje 75 percent nárastu splátky, ale treba oň požiadať.

Vláda koncom minulého roka oznámila, že pomôže v kompenzácii skokových nárastov úrokových sadzieb pri refinancovaní. V čom spočíva táto pomoc?

Vzťahuje sa to na hypotéky, ktoré boli uzavreté do konca roka 2023. Ide o to, že keď sa niekomu končí fixácia v roku 2024, porovná sa výška novej splátky oproti starej a štát povedal, že tento nárast bude kompenzovať do 75 percent, nie však sumou väčšou ako 150 eur. Takže ak niekomu stúpne splátka zo sto na dvesto eur, štát mu pomôže sumou 75 eur.

Musí tiež byť splnená podmienka, že príjem žiadateľa nesmie byť väčší ako 1,6-násobok priemernej mzdy v národnom hospodárstve. Povedzme si otvorene, že to nie je tá najchudobnejšia časť obyvateľstva, a mohli by sme polemizovať, či to naozaj je adresné prosociálne opatrenie.

Druhá vec je, že sa to týka iba hypoték, kde sa v podstate nestratil pôvodný účel, napríklad kúpa nehnuteľnosti. Konkrétny príklad je, že refinancovaním do inej banky sa akoby stráca pôvodný účel hypotéky, a treba povedať, že veľa hypoték na Slovensku už bolo refinancovaných ešte pred koncom roka 2023. Iba málo ľudí zostalo od začiatku hypotéky v jednej banke.

Ako odporúčate klientom vyhnúť sa nárastu splátok?

Veľmi dobrý spôsob, ako bojovať proti nárastu splátok, je predĺženie času splatnosti. Často hovorím ľuďom, aby sa nebáli preplatenosti hypotéky, lebo to majú v rukách. Keď si niekto bral hypotéku ako 35-ročný a mal ju splácať do šesťdesiatich piatich rokov, tak po piatich rokoch mu poradím, nech to dá znova na tridsať rokov, lebo väčšina bánk umožňuje splácať hypotéku do sedemdesiatich rokov života klienta.

No a čo, že sa to natiahne o päť rokov? Ľudí trápi najviac to, aká vysoká je splátka, a natiahnutím času splatnosti vieme výrazne eliminovať nárast novej splátky, často aj na úroveň blízko tej pôvodnej.

Zároveň klienta upozorním na to, že má aktívne využívať mimoriadne splátky. Ak na to má, nech si radšej odkladá peniaze nabok, môže ich vložiť aj do nejakého sporenia, a potom ich splatí nárazovo v podobe mimoriadnej splátky. Po novom je už možné robiť mimoriadne splátky do 30 percent z dlžnej sumy ročne. Túto stratégiu využíva veľa ľudí a aj to klientom odporúčam. Takto nie banka, ale samotný klient rozhoduje o tom, aká bude konečná preplatenosť úveru.