Situácia na realitnom trhu sa otočila. Kým ešte nedávno developeri ceny zvyšovali v súvislosti s rastúcimi nákladmi spojenými s infláciou, dnes potencionálnych klientov lákajú na rôzne zľavy a ponuky. K bytu tak v niektorých lokalitách môžu kupujúci získať zadarmo garáž či kuchynskú linku.

Odborníci zo sektora potvrdzujú, že kým ešte pred rokom nehnuteľnosti mizli z trhu v priebehu niekoľkých dní, aktuálne sa čas predaja predlžuje aj na niekoľko týždňov či mesiacov.

To sa odrazilo aj na cenách a po štyroch rokoch ceny bytov po prvýkrát klesli. Najviac sa situácia zmenila v Žilinskom kraji, kde bol cenový pokles najvýraznejší, hneď za ním nasledovala Bratislava. Stále sú však dva kraje, konkrétne Trnavský a Banskobystrický, kde ceny aj koncom minulého roka ešte rástli.

V medziročnom porovnaní však stále vidieť rast, ktorý dosiahol 15 percent, no z dlhodobejšieho hľadiska ide o spomalenie.

Ide dlhodobejšiu zmenu a môžeme čakať ďalšie výraznejšie zlacňovanie alebo treba využiť aktuálnu situáciu?

Štvornásobne drahšie hypotéky

Podľa odborníkov je súčasný stav daný najmä dvoma faktormi, a to infláciou a zvýšenými úrokovými sadzbami. Ako pre Postoj hovorí makroanalytik Tatra banky Boris Fojtík, „oba faktory výrazne ovplyvnili dostupnosť bývania a zároveň vytlačili z trhu investičné nákupy“.

Inflácia zvýšila životné náklady, čo spôsobilo, že ľudia majú menej disponibilného príjmu, ktorým by hradili prípadnú hypotéku. Požičanie si peňazí sa zároveň stalo omnoho drahším ako ešte napríklad pred rokom. Kým koncom roka 2021 sa úrok pri trojročnej fixácii pohyboval na úrovni necelých 0,9 percenta, dnes je to v priemere okolo 3,8 percenta.

To sa, samozrejme, hneď odrazilo na záujme o nové hypotéky. Ako pre Postoj hovorí finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik, kým v januári 2022 banky poskytli nové hypotéky za 830 miliónov eur, v januári tohto roka to bolo len za 370 miliónov. „Štatistika nových hypoték, ktoré si ľudia berú po prvýkrát, najpresnejšie ukazuje pokles dopytu po úveroch. Prepad je viac ako 50-percentný,“ dodáva Búlik. Menej hypoték znamená menší dopyt po bývaní, čo by mohlo ďalej tlačiť ceny smerom nadol.

Ďalším faktorom, ktorý prispel k otočke na realitnom trhu, bolo podľa riaditeľa Finančného kompasu Mateja Dobiša aj to, že mnoho záujemcov o bývanie si otázku bývania vyriešilo už v minulom roku, keď bol záujem o hypotéky výrazne vyšší ako po minulé roky.

Pre ďalší vývoj na trhu s nehnuteľnosťami bude kľúčové to, ako sa budú vyvíjať úrokové sadzby hypoték. Ak budú ďalej rásť, dopyt po bývaní bude klesať, čo bude tlačiť ceny nadol. Drahšie hypotéky však môžu túto zľavu v konečnom dôsledku vymazať, keďže to, čo kupujúci ušetrí na zľave, zaplatí na vyššom úroku.

V každom prípade odborníci očakávajú ďalšie zvyšovanie úrokov, keďže tie sa priamo odvíjajú od centrálnych úrokových sadzieb, ktoré určuje Európska centrálna banka. Jej šéfka Christine Lagardová už ohlásila, že ďalšie zvyšovanie je veľmi pravdepodobné. Najbližšie sa rada guvernérov stretne už na budúci týždeň, keď bude známy aj ďalší postup banky.

Zvyšovaním úrokových sadzieb centrálna banka reaguje na vysokú infláciu. Tá sa v eurozóne stále drží na relatívne vysokých úrovniach, a i keď v posledných mesiacoch klesla, stále sa drží ďaleko od želaných dvoch percent.

Podľa Búlika sa preto očakáva, že v marci dosiahne centrálna úroková sadzba tri percentá, a ak sa situácia výraznejšie nezmení, do konca roka by mohla narásť na štyri percentá. „Ak by centrálne sadzby narástli v priebehu roka o 1,5 percenta, približne rovnako by išli hore ja hypotéky. To by znamenalo jednoznačne prekročenie úrovne päť percent pri najkratších fixáciách,“ predpovedá Búlik.

Podľa Fojtíka k rastu prispieva aj hospodárenie vlády, „ktoré začína zvyšovať úročenie štátnych dlhopisov a tým nepriamo aj úročenie hypoték“.

V Tatra banke však očakávajú, že do roka 2025 by sa centrálne úrokové sadzby mohli dostať na dve percentá, ktoré sú považované za rovnovážny stav. Ako však Fojtík uviedol v nedávnej analýze, na to, aby sme sa dostali na extrémne nízke sadzby, ktoré sme zažívali v poslednej dekáde, by sme museli zažiť bezprecedentný ekonomický šok. S ním by prišiel výrazný ekonomický pokles a nárast nezamestnanosti. „Myslím, že za to nám to nestojí,“ skonštatoval.

V Česku trh zamrzol

Počas krízových rokov 2009 až 2011 klesli ceny nehnuteľností o približne 20 percent, aktuálne však niečo také podľa odborníkov nehrozí. Podľa Fojtíka budú ceny nehnuteľností klesať v prvých mesiacoch tohto roka, potom sa pokles s najväčšou pravdepodobnosťou zastaví a z celoročného hľadiska dokonca možno zaznamenáme rast.

Ani Búlik si nemyslí, že pokles cien bude výrazný a že by dosiahol päť či desať percent. Dôvodom je ekonomická situácia, ktorá sa nedá ani porovnať s tou z čias finančnej krízy. „Ľudia majú ešte stále aj napriek inflácii výrazne vyššie úspory ako v minulosti, nezamestnanosť je nízka a životná úroveň zatiaľ neklesá,“ vysvetľuje. Okrem toho majitelia bytov môžu s predajom vyčkávať na pre nich lepšiu situáciu na trhu.

Búlik teda očakáva, že na slovenskom trhu s bývaním nastane podobná situácia ako na tom českom. U našich susedov začali úrokové sadzby rásť o niečo skôr ako na Slovensku, no zlacňovanie bytov zamrzlo na úrovni piatich percent a ďalej sa už nehýbalo.

Kúpiť teda nehnuteľnosť teraz alebo radšej počkať? Byty môžu ešte mierne zlacnieť, ďalšie výraznejšie prepady v cenách však odborníci neočakávajú. Na druhej strane sa však očakáva ďalšie zvyšovanie úrokových sadzieb, čo môže kúpu v konečnom dôsledku predražiť, a to je podľa Búlika dôležitejší faktor ako prípadné zlacňovanie nehnuteľností.

Záujemcom o kúpu preto radí využiť možnosť predschválenia úveru. Banka tak zagarantuje klientovi úrok na niekoľko mesiacov až na rok. Tento čas môžu ľudia využiť na hľadanie nehnuteľnosti, prípadne na sledovanie trhu a zároveň si zabezpečiť, že sa ich nedotkne ďalšie možné zvyšovanie úrokov. Ak by nehnuteľnosť nenašli alebo si celú vec rozmysleli, môžu celú vec zrušiť.